Rédiger et signer un bail commercial

Le bail commercial est un contrat consensuel, c’est-à-dire qui est conclu de la seule rencontre des volontés du bailleur et du preneur. Il peut être rédigé par votre avocat, qui pourra notamment rédiger un acte d’avocat, garantissant la sécurité et la qualité du bail.

Le preneur, personne physique, doit avoir la qualité de commerçant ou d’artisan, ou être, s’il s’agit d’une personne moral, une société commerciale. Il doit exploiter dans le local donné à bail un fonds de commerce et il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers. Le bail commercial, dont la durée est en règle générale de 9 ans (1), implique, dès sa conclusion, de déterminer le montant du loyer et ses possibilités d’évolution (2). Les rapports entre les parties au bail sont régis par le Code de commerce (3). Enfin, les litiges concernant les baux commerciaux sont soumis à des règles procédurales spécifiques(4).

  1. La durée du bail et son renouvellement

La durée du bail est impérativement égale ou supérieure à neuf ans, mais il existe des dispositions dérogatoires pour les baux conclus pour une durée au plus égale à trois ans. Si la durée est supérieure à neuf ans, le bail doit être « établi par acte authentique et publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.

Chaque partie a, sauf exception, la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale. Le preneur peut résilier sans avoir à invoquer un motif, alors que le bailleur doit justifier d’un motif. Cette résiliation peut également résulter d’un commun accord des parties.

A l’arrivée du terme, le bail se poursuit pour une durée indéterminée, sauf si l’une des parties a délivré un congé. Le bailleur peut ainsi délivrer un congé avec ou sans offre de renouvellement. S’il refuse le renouvellement, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction, sauf en cas de motif grave et légitime. Le montant de cette indemnité d’éviction sera fixée soit d’un commun accord, soit par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble loué. S’il offre le renouvellement, le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé soit d’un commun accord entre les parties, soit par le Président du Tribunal de Grande Instance.

  1. Le loyer

Le loyer initial est fixé librement par les parties. Il peut s’accompagner d’un droit d’entrée, dit « pas-de-porte » et du versement d’un dépôt de garantie. Le bail peut prévoir que le montant du loyer évoluera en fonction du jeu d’une clause d’indexation, ou de l’évolution du chiffre d’affaires du preneur, lorsque le bail stipule une clause « recettes ». Enfin, le montant du loyer peut être révisé, en cas de variation des  facteurs locaux de commercialité, à chaque échéance triennale du bail.

Le loyer du bail renouvelé à l’expiration du terme est fixé librement par les parties. À défaut d’accord, il doit correspondre à la valeur locative, sans pouvoir, sauf exceptions, dépasser un certain plafond.

  1. Exécution du bail

Les parties sont tenues des obligations découlant du droit commun du bail. Le locataire doit également respecter la destination du bail spécifiée au contrat. Néanmoins, il peut ajouter une ou des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle) ou changer d’activité avec l’accord du bailleur (dé-spécialisation plénière). La sous-location est en principe interdite, de même que la cession de bail, sauf en cas de cession du fonds de commerce. Le non-respect des obligations peut justifier la résolution du bail ou sa résiliation judiciaire.

  1. Contentieux du bail

La juridiction compétente est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, sous réserve des litiges concernant le prix du bail révisé ou renouvelé, qui sont de la compétence du Président de ce tribunal. Il faut savoir que le bail commercial, contrat conclu entre commerçants, peut comporter différentes clauses plus ou moins favorable au bailleur ou au preneur, en fonction du rapport de force existant entre eux. Ainsi, le propriétaire d’un local bénéficiant d’une bonne commercialité pourra être tenté d’imposer au preneur des clauses qui lui seront favorable.

Dans le cas contraire, le preneur sera plus à même d’imposer au bailleur des conditions contractuelles qui lui seront plus favorables.

Compte tenu de la spécificité du bail commercial, il est préférable, que vous soyez bailleur ou preneur, d’être conseillé par un avocat lors de la négociation et de la rédaction du bail. Contactez-nous…